Comprar una casa entre dos: lo que deben definir antes de firmar

«La compramos entre los dos y la ponemos a nombre de ambos, ¿no?». Así arrancan muchas compras en pareja, entre hermanos o entre socios. Suena sencillo, y en la notaría lo es. Lo complicado llega años después, cuando uno quiere vender, deja de pagar o fallece, y nadie dejó por escrito qué pasaba en ese caso. Tú no eres su abogado, pero sí eres quien puede poner esas preguntas sobre la mesa a tiempo.

Qué es la copropiedad, en palabras simples

Cuando dos o más personas compran un mismo inmueble, cada una es dueña de una parte del todo, no de un pedazo físico. No funciona como «tú te quedas con la planta baja y yo con la de arriba»: los dos son dueños de toda la casa en la proporción que les toque. A esa proporción se le llama parte alícuota, y es lo primero que hay que definir.

Si la escritura no dice otra cosa, la ley presume que las partes son iguales. Eso está bien cuando ambos pusieron lo mismo. Cuando uno dio la mayor parte del enganche o va a cubrir más mensualidades, dejarlo en partes iguales «para no complicarnos» es sembrar un pleito que va a florecer justo cuando menos lo necesiten.

Lo que deben definir antes de firmar

• El porcentaje de cada quien. Que refleje lo que cada uno aporta, en enganche y en pagos. Si esa proporción va a cambiar con el tiempo, que también quede escrito cómo se ajusta.
• Quién paga qué. El crédito, el predial, el mantenimiento. Por regla general, cada copropietario participa en las cargas en proporción a su parte, pero en la vida real conviene acordarlo con nombre, monto y fecha.
• Qué pasa si uno quiere vender. El Código Civil da a los demás copropietarios el derecho del tanto: la preferencia para comprar esa parte, en las mismas condiciones, antes que un extraño. Conviene que los dos lo sepan desde hoy.
• Qué pasa si uno deja de pagar. Si hay crédito, el banco no va a distinguir quién falló. Acordar qué hace el otro en ese caso evita que la casa completa quede en riesgo.
• Qué pasa si uno fallece. Su parte pasa a sus herederos, que no necesariamente son la otra persona. Un testamento resuelve en una tarde lo que sin él puede tardar años.

Si son pareja, el régimen matrimonial cambia el juego

Para una pareja casada, la pregunta no es solo cuánto pone cada quien, sino bajo qué régimen se casaron. En sociedad conyugal, lo que se compra durante el matrimonio suele formar parte de la sociedad, y para vender van a necesitar la firma de los dos. En separación de bienes, cada quien es dueño de lo que esté a su nombre. Y si viven en unión libre, la copropiedad en la escritura es justamente lo que protege a ambos.

No te toca explicar el derecho familiar completo. Te toca preguntar «¿están casados?, ¿bajo qué régimen?» desde la primera cita, porque de eso depende quién firma, qué documentos va a pedir la notaría y cómo se arma el crédito. Si la respuesta es «no sé», es momento de mandarlos con su notario antes de hacer una oferta, no después.

El crédito: juntar ingresos tiene sus propias reglas

Muchas parejas y familias compran juntas porque cada una por su lado no alcanza el monto. Infonavit y varios bancos tienen esquemas para sumar ingresos o créditos entre dos personas, cada uno con requisitos y condiciones distintos. Esos requisitos cambian, así que la recomendación honesta es revisarlos directamente con la institución antes de enamorarse de una casa. Si te ayuda tenerlo ordenado, aquí está cómo explicar el crédito hipotecario a tu cliente sin marearlo.

Ojo con un detalle que confunde a casi todos: que dos personas sumen ingresos para el crédito no define, por sí solo, cuánto le toca a cada quien de la casa. Son dos decisiones distintas que conviene alinear. Si los dos pagan, lo lógico es que los dos aparezcan como dueños en la proporción que acordaron.

Los errores que más caro salen

• Poner la casa a nombre de uno solo «por mientras», con la promesa de pasarla después. Ese después cuesta otra escritura, otros impuestos y, a veces, nunca llega.
• Dejar las aportaciones de palabra. La memoria de cada quien mejora mucho a su favor el día que hay un problema.
• Asumir que «si un día queremos vender, nos ponemos de acuerdo». Ese día es justo cuando no se ponen de acuerdo.
• Olvidar el testamento porque «somos jóvenes». La copropiedad sin testamento le deja la decisión a un juicio sucesorio.

Cómo platicarlo sin que suene a desconfianza

La resistencia más común es emocional: «¿cómo le voy a pedir eso a mi hermano?». Ayuda presentarlo como lo que es, un trámite que protege a los dos y no una sospecha. Funciona algo así: «Cuando dos personas compran juntas, lo sensato es dejar esto por escrito; es lo que hace que la casa siga siendo patrimonio y no se vuelva un problema». Después, que lo aterricen con su notario o su abogado en un convenio entre copropietarios.

Tu trabajo termina ahí, y no es poco: llegan a la notaría con las preguntas hechas, el porcentaje claro y los documentos completos. Para que nada se quede en el aire, revisa con ellos los trámites para comprar un departamento o una casa antes de la firma. Ese orden es exactamente lo que hace que te recomienden.