Constancia de no adeudo de agua: por qué la pide el notario

Todo está listo: comprador con crédito aprobado, fecha de firma, propietario feliz. Una semana antes, la notaría llama para pedir la constancia de no adeudo de agua, y el sistema del organismo arroja un saldo que nadie recordaba. La firma se mueve, el comprador se pone nervioso y el banco pregunta qué pasó. Es de los atorones más evitables de toda la operación.

Qué es la constancia de no adeudo de agua

Es un documento que emite el organismo operador del agua de tu municipio y que certifica que la cuenta del inmueble no tiene pagos pendientes. El nombre cambia según la ciudad: en algunos lados se llama constancia de no adeudo, en otros constancia de adeudos o certificado de no adeudo. En la Ciudad de México la emite el Sistema de Aguas. Lo importante es lo que dice: que el servicio está pagado al corriente.

Por qué la pide el notario

En la práctica, los adeudos de agua, igual que los de predial, se quedan pegados al inmueble: si nadie los paga, el problema lo hereda el nuevo dueño. Por eso la notaría necesita comprobar que están cubiertos antes de firmar la escritura. No es un capricho ni un trámite de relleno: es la forma de que tu comprador reciba una casa limpia de deudas que no son suyas.

El predial funciona con la misma lógica. Si quieres tener a la mano cómo explicarlo, aquí está qué es el impuesto predial y cuándo se paga.

Cuándo pedirla: en la captación, no en la notaría

El error clásico es descubrir el adeudo al final. La solución es igual de clásica: revisar el estado de cuenta del agua y del predial desde que captas la propiedad. Pídele al propietario la última boleta, o revisa el saldo en el portal o la ventanilla del organismo. Si todo está al corriente, perfecto. Si no, tienes semanas para resolverlo en lugar de días.

Ten en cuenta que la constancia tiene vigencia y que el trámite tarda lo que tarde cada organismo. Lo sensato es revisar el saldo al captar y pedir la constancia formal cuando ya haya fecha de firma, coordinándote con la notaría. Esta revisión temprana encaja perfecto con la lista de documentos para vender una casa.

Qué hacer si aparece un adeudo

• Revisa que sea correcto. A veces el saldo viene de lecturas estimadas, de un medidor descompuesto o de una toma que no corresponde. Antes de pagar, pide el detalle.
• Aclara lo que no cuadre. La mayoría de los organismos tiene un proceso de aclaraciones. Llévalo con los recibos que tenga el propietario.
• Liquida o convén. Si el adeudo es real, se paga o, según el organismo, se firma un convenio. Para escriturar, lo usual es que la notaría pida el saldo en ceros o el comprobante correspondiente.
• Define quién paga. Lo normal es que el vendedor entregue el inmueble al corriente, pero se puede negociar. Lo que no se vale es dejarlo para el día de la firma.

Cuando la cuenta del agua no está a nombre del propietario

Pasa con más frecuencia de lo que parece: la toma sigue a nombre del dueño anterior, de un familiar o de la constructora. No siempre impide la venta, pero sí puede complicar el trámite de la constancia o generar dudas en la notaría. Si lo detectas al captar, pregunta en el organismo qué requiere para actualizar el titular o para emitir la constancia en esas condiciones, y coméntalo con la notaría desde el inicio. Resolverlo con tiempo es un trámite; descubrirlo una semana antes de firmar es un problema.

Cómo explicárselo al propietario sin alarmarlo

Muchos propietarios se ponen a la defensiva cuando les pides boletas y estados de cuenta en la primera cita, como si sospecharas de ellos. Explícalo como lo que es: una revisión de rutina que protege su venta. Algo así funciona: «Antes de publicar reviso agua y predial en todas mis propiedades; así, cuando aparezca el comprador, nada nos detiene en la notaría». Dicho así, deja de sonar a desconfianza y empieza a sonar a profesionalismo.

Un checklist corto para el asesor

• Pedir al propietario la última boleta de agua y de predial al captar.
• Verificar que la cuenta del agua corresponda al inmueble y al número de toma correctos.
• Revisar saldos antes de publicar, no antes de firmar.
• Coordinar con la notaría cuándo tramitar la constancia formal.
• Guardar todo en el expediente de la propiedad.

Si el inmueble está en condominio, suma a la lista la constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento. Y si la operación incluye crédito, recuerda que el banco del comprador también va a revisar papeles. El repaso de los pasos para la firma de escritura y entrega de llaves te ayuda a tener el orden completo.