Vender una casa que todavía tiene hipoteca: cómo se hace
«Todavía la estoy pagando, ¿la puedo vender?». Es una de las preguntas más comunes en una cita de captación, y la respuesta corta es sí. La respuesta larga es la que separa una venta tranquila de una que se atora en la notaría: hay que saber cuánto se debe, quién paga ese saldo y cómo se cancela la hipoteca.
Sí se puede, y así funciona
Cuando una casa tiene hipoteca, el banco o la institución que dio el crédito tiene un derecho registrado sobre el inmueble. Para venderla limpia, ese saldo se liquida como parte de la operación: una parte del dinero del comprador, de contado o de su crédito, se usa para pagarle al acreedor del vendedor, y el resto le llega al propietario. Después, la notaría formaliza la cancelación de la hipoteca y la inscribe en el Registro Público.
El comprador va a ver esa hipoteca cuando se revise la situación legal del inmueble. Por eso conviene explicarle desde el principio que existe y cómo se va a liquidar. Si quieres repasar qué revela ese documento, aquí está qué es el certificado de libertad de gravamen.
Paso a paso
Pide el saldo para liquidar
El propietario solicita a su banco o institución el monto exacto para liquidar el crédito a una fecha. Ese saldo cambia con el tiempo, así que importa la fecha de corte y su vigencia.
Revisa el contrato de crédito
Algunos créditos tienen comisiones o condiciones por pago anticipado. Mejor saberlo al captar que al firmar.
Define cómo paga el comprador
De contado o con crédito. Si usa crédito, su banco va a querer saber cómo se libera la hipoteca existente antes de soltar el dinero.
Coordina con la notaría
La notaría organiza que el pago al acreedor del vendedor y la firma ocurran en orden, y pide la documentación que necesita para cancelar la hipoteca.
Cancelación e inscripción
Una vez liquidado el saldo, se formaliza la cancelación y se inscribe en el Registro Público. Hasta que esto ocurre, el expediente no está cerrado.
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La lógica es la misma: se liquida el saldo y se cancela la hipoteca. Infonavit tiene su propio proceso para consultar el saldo, liquidar y emitir la documentación de cancelación, así que la recomendación es pedir esa información en sus canales oficiales desde que captas la propiedad. Si te ayuda tener los requisitos ordenados, revisa los requisitos para vender una casa por Infonavit.
Lo que el comprador necesita saber
Para el comprador, «la casa tiene hipoteca» suena a riesgo. No lo es si se explica bien y se hace en orden. Dile desde el inicio que existe, quién es el acreedor, que el saldo se liquida en la operación y que va a recibir la casa libre de esa deuda. Un comprador informado se queda; uno sorprendido en la notaría se arrepiente.
Cuánto le queda al vendedor
Para el propietario, la pregunta importante no es cuánto vale su casa, sino cuánto dinero le va a quedar en la mano. Arma esa cuenta con él desde la captación, en este orden: el precio de venta, menos el saldo para liquidar el crédito, menos tu comisión, menos los gastos de cancelación de la hipoteca, menos los impuestos que le correspondan por la venta, que calcula la notaría según su situación. Lo que resulta es su número real.
Hacer esa cuenta temprano evita dos sorpresas: el propietario que descubre en la notaría que le queda menos de lo que pensaba, y el que fija un precio que, una vez liquidado el crédito, no le alcanza para lo que quiere hacer después. Si el número no le cuadra, es mejor saberlo antes de publicar.
Después de liquidar: seguros y cargos domiciliados
Un detalle que casi nadie revisa: muchos créditos llevan seguros ligados y pagos domiciliados a una cuenta. Una vez liquidado el saldo, el propietario debe confirmar con su banco qué pasa con esos seguros y que los cargos automáticos se detengan. No es parte de tu trabajo hacerlo, pero recordárselo es de esos detalles que hacen que te recomienden.
Los errores que atoran la venta
- Pedir el saldo hasta el final. El trámite toma su tiempo, y sin ese número no se puede cerrar la operación.
- Prometer una fecha de firma sin respaldo. Hasta que no tengas claro el saldo y el proceso del acreedor, cualquier fecha es un deseo.
- Olvidar los costos de la cancelación. La cancelación tiene sus propios gastos notariales y de registro. Inclúyelos cuando le expliques al vendedor cuánto le va a quedar; este repaso de gastos de escrituración te ayuda a explicarlo sin sustos.
- Fijar el precio sin restar el saldo. El propietario tiene que saber cuánto dinero le queda en la mano después de liquidar, no solo cuánto vale la casa.
Con el saldo en la mano, el contrato de crédito revisado y la notaría al tanto, una casa hipotecada se vende como cualquier otra. Para el cierre de la operación, te sirve repasar los pasos para la firma de escritura y entrega de llaves.
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¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando?
Sí. El saldo del crédito se liquida como parte de la venta, con el dinero del comprador, y después se cancela la hipoteca en el Registro Público.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?
Normalmente el vendedor, porque es su crédito el que se cancela, aunque puede negociarse. Conviene acordarlo desde el principio e incluirlo en las cuentas del vendedor.
¿El comprador puede usar un crédito para comprar una casa hipotecada?
Sí. La notaría coordina que el pago al acreedor del vendedor y la firma ocurran en orden, y el banco del comprador va a revisar ese proceso antes de liberar el dinero.
¿Cuánto tarda la cancelación de la hipoteca?
Depende del acreedor, de la notaría y del Registro Público. Por eso conviene pedir el saldo y los requisitos desde la captación y no al final.
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