¿Qué es un inmueble y cuáles son sus características?

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Por inmueble se entiende todo aquello que se construye con cimientos sobre un suelo y que, por tanto, está inmóvil.

Legalmente, la realización de tal bien requiere un permiso de construcción. Por tanto, el inmueble se define como el conjunto inseparable de un edificio y el terreno que lo sustenta.

Económicamente hablando, es un producto elaborado con dos factores de producción: suelo y construcción. Una cuestión que corresponde al promotor es la de la combinación la óptima de construcción y suelo, en particular en lo que respecta a la densidad de construcción.

La tierra como tal también es un inmueble, pero tiene valor solo por el uso que puede tener, sobre todo cuando entra como bien intermedio en el proceso productivo de otro bien, servicio, producción agrícola, edificio, etc.

De esta definición se desprende una serie de características de los inmuebles:

 

  • Localización

La característica de localización resulta del uso de una propiedad en un terreno. No es específico del sector inmobiliario: también se localizan puestos de trabajo o determinados servicios públicos o privados.

Esta característica implica que los propios mercados de estos bienes están localizados en un lugar específico y que son los compradores de los inmuebles quienes deben desplazarse hacia ellos.

El carácter localizado es tomado en cuenta por el análisis económico en las diferentes concepciones del espacio. En particular, se teoriza la demanda de un inmueble por la ubicación de los agentes como los hogares en cuanto a su alojamiento y las empresas en cuanto a sus locales de producción.

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Ubicación de un inmueble desde una tablet

  • Durabilidad

La durabilidad es una característica física de los inmuebles que proviene del suelo y de la construcción. El suelo generalmente permanece intacto indefinidamente (excepto por actividades contaminantes).

La construcción se amortiza; en otras palabras, pierde su valor con el tiempo. Sin embargo, la depreciación es compensada o incluso sobrecompensada por la inversión.

La durabilidad de los inmuebles significa que pueden generar un servicio en el tiempo, un servicio que corresponde al uso del bien. Este carácter distingue a los bienes raíces de los productos fungibles, que desaparecen cuando se utilizan por primera vez.

El servicio generado por los inmuebles tiene un valor económico. Este valor recurrente a lo largo del tiempo otorga a los inmuebles la dimensión de activos reales.

La expresión económica del valor del servicio es la renta, o el valor del activo es el precio de venta del inmueble. Por tanto, hay dos formas de pagar el uso de un inmueble: pagarlo según se consume, es decir, rentarlo, o “pagar todas las rentas” de una vez mediante la compra del inmueble.

Básicamente, estos dos métodos de pago son económicamente equivalentes: el precio es la suma descontada de las rentas netas futuras. Si un estado resultara más ventajoso, el otro tendería a desaparecer.

 Entrada de un edificio con tres puertas de colores

  • Heterogeneidad

Un inmueble es ante todo heterogéneo en cuanto a su uso: uso residencial, uso de oficinas, actividad de producción agrícola o industrial o servicio privado o colectivo (Escuelas, hospitales, iglesias etc.).

Para un mismo uso, también se diferencian por su ubicación y sus características físicas (tamaño, comodidad, antigüedad, condición, etc.), o incluso por características del mercado (libre u ocupado, por ejemplo). La heterogeneidad de los bienes impide que sean perfectamente sustituibles.

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